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Corona und Mietrecht

Seit Beginn der Corona-Pandemie sind Einzelhändler, die Gastronomie und Hotellerie sowie viele weitere Branchen immer wieder gezwungen, ihren Betrieb bzw. ihr Ladenlokal zu schließen. Dies führt zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Denn: Was gilt für die Zeit der Schließung? Kann die Miete einfach gemindert werden? Wer trägt das Risiko für die Schließung? Die Rechtsprechung zu diesem Thema ist bisher unterschiedlich ausgefallen.

Um diese Rechtsunsicherheit zu beheben, hat der Gesetzgeber eine gesetzliche Vermutung für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse geschaffen, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind. Die Regelung ist zum 31. Dezember 2020 in Kraft getreten.



Nach § 7 zu Art. 240 EGBGB gilt:

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.



Als Rechtsfolge schafft die Regelung eine tatsächliche Vermutung, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Die Vermutung kann widerlegt werden, zum Beispiel in Fällen, in denen der Mietvertrag zu einem Zeitpunkt geschlossen wurde, in dem eine pandemieartige Ausbreitung des Coronavirus SARS-CoV-2 in der breiten Öffentlichkeit bereits absehbar war. Die weiteren Voraussetzungen des § 313 Absatz 1 BGB bleiben allerdings unberührt; im Streitfall ist ihr Vorliegen also durch die Partei, die sich auf die Regelung beruft, darzulegen und zu beweisen.

Die Gesetzänderung bedeutet somit zwar kein grundsätzliches generelles Mietminderungsrecht für Gewerbemieter, verbessert aber deren Verhandlungsposition. Ob und in welcher Höhe Mieter eine Anpassung des Mietvertrages in Form einer Anpassung der Miete oder einer Stundung verlangen können, wird weiterhin von den Umständen des Einzelfalls abhängen.

§ 44 EGZPO regelt, dass in den Fällen, in denen eine gerichtliche Entscheidung erforderlich ist, die Verfahren vorrangig und beschleunigt zu behandeln sind, damit die Parteien schneller Rechtssicherheit erhalten. In diesen Verfahren soll ein früher erster Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.


Wie entscheiden derzeit die Gerichte?

Inzwischen haben sich verschiedene Gerichte mit der Frage befasst, welche Auswirkungen die Corona-Pandemie auf das Mietrecht hat.

  1. Mietmangel/Minderung
    Der BGH hat bereits 2011 entschieden, dass eine Minderung nur in Betracht kommt, wenn die Gebrauchseinschränkungen der Mietsache ihre Ursache in der Beschaffenheit der Mietsache und ihrer Beziehung zur Umwelt hat und nicht in betrieblichen Umständen. Hoheitliche Maßnahmen können danach nur dann einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stehen. Bei den Betriebsschließungen aufgrund der Corona-Regelungen wird nicht auf die konkrete Beschaffenheit der Mietsache abgestellt, sondern auf dem Schutz der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren dienen.

    Dieser Argumentation haben sich verschiedene Gerichte angeschlossen:

    LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020, 5 O 66/20, bestätigt durch OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021, 7 U 109/20
    AG Köln, Urteil vom 04.11.2020, 206 C 76/20
    OLG München, Hinweisbeschluss vom 17.02.2021, 32 U 6358/20
    OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021, 5 U 1782/20
    OLG Frankfurt, Urteil vom 19.03.2021, 2 U 143/20

    Anders gesehen hat dies das AG Pinneberg (Urteil vom 17.11.2020, 81 C 18/20). Nach Ansicht des AG Pinneberg bewirkt die gesetzgeberische Maßnahme der zweitweisen Schließung von Gaststätten eine Gebrauchsbeschränkung, die sich unmittelbar auf den vertraglichen Nutzungszweck „Gastronomiebetrieb“ auswirkt. Dadurch ist die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben und ein Mangel liegt vor.
    Auch das LG München, Urteil vom 22.9.2020, 3 O 4495/20, bejahte einen Mietmangel.

  2. Unmöglichkeit
    Eine Unmöglichkeit der Erfüllung der Leistungspflicht des Vermieters, die die Gegenleistungspflicht des Mieters entfallen lassen würde, wurde bislang von allen Gerichten verneint.

  3. Wegfall/Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB):
    Der Wegfall bzw. die Störung der Geschäftsgrundlage führt zu einer Anpassung des Vertrages, wenn es für eine Partei unzumutbar ist, am Vertrag festzuhalten (siehe oben). Die Entscheidungen hierzu sind recht unterschiedlich. Hie rist jeweils der Einzelfall zu betrachten.

    Abgelehnt durch:
    AG Köln, Urteil vom 04.11.2020, 206 C 76/20