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Corona und Mietrecht

Seit Beginn der Corona-Pandemie sind Einzelhändler, die Gastronomie und Hotellerie sowie viele weitere Branchen immer wieder gezwungen, ihren Betrieb bzw. ihr Ladenlokal zu schließen. Dies führt zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Denn: Was gilt für die Zeit der Schließung? Kann die Miete einfach gemindert werden? Wer trägt das Risiko für die Schließung? Die Rechtsprechung zu diesem Thema ist bisher unterschiedlich ausgefallen.

Um diese Rechtsunsicherheit zu beheben, hat der Gesetzgeber eine gesetzliche Vermutung für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse geschaffen, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind. Die Regelung ist zum 31. Dezember 2020 in Kraft getreten.


Nach § 7 zu Art. 240 EGBGB gilt:

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.



Als Rechtsfolge schafft die Regelung eine tatsächliche Vermutung, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Die Vermutung kann widerlegt werden, zum Beispiel in Fällen, in denen der Mietvertrag zu einem Zeitpunkt geschlossen wurde, in dem eine pandemieartige Ausbreitung des Coronavirus SARS-CoV-2 in der breiten Öffentlichkeit bereits absehbar war. Die weiteren Voraussetzungen des § 313 Absatz 1 BGB bleiben allerdings unberührt; im Streitfall ist ihr Vorliegen also durch die Partei, die sich auf die Regelung beruft, darzulegen und zu beweisen.

Die Gesetzänderung bedeutet somit zwar kein grundsätzliches generelles Mietminderungsrecht für Gewerbemieter, verbessert aber deren Verhandlungsposition. Ob und in welcher Höhe Mieter eine Anpassung des Mietvertrages in Form einer Anpassung der Miete oder einer Stundung verlangen können, wird weiterhin von den Umständen des Einzelfalls abhängen.

Neu ist auch, dass in den Fällen, in denen eine gerichtliche Entscheidung erforderlich ist, die Verfahren vorrangig und beschleunigt zu behandeln sind, damit die Parteien schneller Rechtssicherheit erhalten. In diesen Verfahren soll ein früher erster Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.